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中泰证券:重点房企销售超预期,看好四季度板块估值修复机会

  • 更新日期 - 2019年10月11日 11:38

乐居财经讯 李礼 10月10日,中泰证券发布房地产行业周报。

行业跟踪:

一手房:成交环比增速-67.95%,同比增速-43.68%(按面积)本周中泰跟踪的 40 个大中城市一手房合计成交面积 177.39 万方,环比增速-67.95%,同比增速-43.68%。其中,一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-64.75%,-60.87%,-83.45%;同比增速分别为-35.36%,-30.65%,-71.97%。

二手房:成交环比增速-35.17%,同比增速 9.26%(按面积)本周中泰跟踪的 14 个大中城市二手房合计成交面积 95.50 万方,环比增速 -35.17%,同比增速 9.26%。其中,一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为-23.66%,-38.62%,-48.04%;同比增速分别为 29.01%,7.19%,-27.48%。

库存:可售面积环比增速 2.01%(按面积)本周中泰跟踪的 15 个大中城市住宅可售面积合计 5408.86 万方,环比增速 2.01%,去化周期 29.34 周。其中,一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为 1.63%,1.89%,4.95%。一线、二线、三线去化周期分别为 40.19 周,21.23 周,28.23 周。

10 个重点城市推盘分析(数据来源:中指)根据中指监测数据,(9 月 23 日至 9 月 29 日)重点城市共开盘 105个项目,合计推出房源 19171 套,其中一线城市开盘 2581 套,占比 13.46%;开盘项目平均去化率达到 63%,其中一线城市平均去化率为67%,二线城市平均去化率为 61%。

投资建议:本周,我们高频跟踪的 40 大中城市一手房成交环比增速-67.95%,同比增速-43.68%,;二手房成交环比增速-35.17%,同比增速 9.26%;重点城市去化率为 63%,较上周略有下降。本周成交环比降幅较大主要是由于国庆期间网签备案滞后,部分城市成交数据还未更新,导致十一期间成交量大幅降低。销售方面,中泰跟踪的 40 个大中城市一手房合计成交面积较上月增长 9.29%,其中,一线、二线、三线城市环比分别增长 3.49%、10.22%、10.09%;二手房合计成交面积较上月减少 6.12%,其中,仅一线城市环比小幅上升 1.76%,二三线城市环比均有所回落。公司层面,9 月主流房企销售额超预期。根据克而瑞数据,9 月主流 40 家房企单月销售金额 8079.95 亿元,环比增长 32.25%,同比增长 26.81%;1-9 月主流 40 家房企累计销售金额 58390.50 亿元,环比增长 16.06%,同比增长 15.51%。分房企来看,9 月份销售 TOP5 为恒大、融创、碧桂园、万科和保利,其中恒大 830.0 亿元(同比+31.7%)和碧桂园 504.1 亿元(同比+37.2%),销售亮眼。TOP20 中世贸房地产 320.9亿元(同比+56.5%),龙湖地产 268.8 亿元(同比+54.3%)、金科集团 196.6 亿元(同比+53.8%)、中南置地 193.3 亿元(同比+84.3%)和华夏幸福 173.0 亿元(同比+127.6%),均取得超 50%的高销售增速。

政策方面,住建部进一步促进租赁住房的发展,上海张江也通过盘活农村资源推出人才住房,建立房地产长效机制、构建住房多层次供应体系的政策逐步落实;房企前三季度债券融资成本 6.88%,融资成本进一步上升;前三季度百城土地成交面积增速 7.5%,增速有所放缓,房企拿地趋于理性。

板块配置方面,9 月以来,地产类上市公司被其实控人或其他产业资本增持的占比较多,主要因为地产股估值低、股息高。

投资观点:政策底部:当前房价地价趋稳,基本面下行,融资持续收紧已超预期,政策调控目的达到,进一步收紧意义不大,估值继续下行空间较小,反而底部反弹概率更高,上行空间也大于下行空间。宽货币:现阶段的降准及之后可能的降息,带来全局的宽松,目前行业虽然受到窗口指导,但整体或多或少也能收益于宽货币,只是受益程度较前几轮有所减弱,利好方向不变。业绩确定性:在当前全球经济或进入衰退期,市场开始给予业绩确定性板块与标的更高的溢价,地产股业绩确定性优势进一步凸显。高分红:地产行业在经历过高增长时期后,整体开始提高分红,目前主流房企的高股息对于长线资金较为有吸引力。

总体来看,当下地产股是低配低估值(主流 AH 房企 PE19E 大约 5.7X)漂亮女邻居老公出差 |校花系列第92部分阅,高业绩保障(主流 AH 房企 19E 净利润增速中位数 27%)高股息(约 6%)的优质板块,建议此时持续关注积极配置,结合历次周期看,市场底领先政策底,政策底部领先基本面底(销售反弹),观望时间过长,或错失最佳投资时机。推荐受益于集中度持续提升,在行业下行期存大量整合机遇的行业龙头:万科、保利、融创中国,及致力于降杠杆、提分红、优化内控的成长一线:华夏幸福、旭辉控股集团。

风险提示:三四线销售下行压力继续加大;流动性持续收紧。

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文章来源:乐居财经

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